新城镇建设中的旅游地产开发形式

在新型城镇化建设中，房地产行业无疑是受到政策影响最大的行业之一。通过近几年各大房企的投资行为，不难看出，旅游地产已经成为地产大鳄们着重布局的投资领域。在新型城镇化建设的发展目标指导下，旅游地产开发呈现出如下几种形式。

一、旅游城镇化中的土地一级开发

所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作的，也可以由政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

旅游地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在“旅游地产用地”这个类别，而对于国内出现的“旅游地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。

旅游城镇化中的一级土地开发，涉及很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区等，成本往往很高，风险较大。但是城市休闲聚集体如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。非城市中心的土地，特别是偏远区域，环境好、旅游资源好、地价很低，如果针对大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游地产开发的关键。

旅游地产商参与土地一级开发，与城市土地开发的差别在于，不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、“七通一平”等基础设施和社会公共配套设施建设，而重点是要形成真正的旅游产业。因为旅游地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。只有形成人气，才有可能形成商气，进而发展出多样化的居住，推动城镇化发展。因此，旅游产业的价值决定了土地的价值，开发商必须结合旅游产品开发，结合旅游地产二级市场开发，才能真正获取一级市场的利润。

当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，风险相对较小，盈利更有保证。

二、BT模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发

以BT模式为主导，通过与政府合作，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且还能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统。其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对比较困难，通过BT模式，或者政府出台优惠扶持政策，或者与政府合作，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。

BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。

三、泛旅游地产产品开发

旅游地产产品开发，不同于一般商业房地产或住宅房地产产品，其与旅游产品的结合非常紧密。因此，我们一般把旅游地产产品开发纳入区域综合开发的结构之中，深度设计，形成五大类运营模式不同的产品：自持型经营产品、出租型商业房地产产品、销售型商业房地产产品、销售回租型商业或住宅产品、销售型住宅产品。

面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。笔者将旅游地产概括为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老居住地产、文化创意地产、庄园地产、新农村社区旅游地产八大类。