基于耗散结构的房地产行业演化

摘 要:文章通过耗散结构理论来阐述房地产行业的演化机制，并提出通过对房地产行业的控制参数的控制，使房地产行业在临界值处升级为更加有序的状态，使房地产行业走入低熵发展战略。

关键词:耗散结构 房地产行业 涨落 低熵战略

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2009）01-255-02

房地产行业的发展与城市及其发展息息相关，现代化城市逐渐成为地区人流、物流、能流和信息流的旋涡，川流不息地卷进去，又随时扩散出来，吐故纳新，成为推进地区经济持续发展的核心（彭远述院士）。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，经过十几年的发展，正处于向规模化、品牌化规范运作的转型时期，增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。

耗散结构理论是现代系统工程中的重要分支之一，具有重要的方法论意义。其主要思想是当系统在处于远离非平衡态的非线性区时，一旦系统某个控制参量的变化达到一定的阈值，通过“涨落”，系统可能发生突变，从原来无序或低序的混乱状态转变到一种时间、空间或功能上有序的新状态。本文试图从耗散结构理论来研究房地产业这个复杂的开放系统，探讨房地产行业演化升级的路径。

一、耗散结构理论

1969年诺贝尔化学奖得主普利高津在对经典热力学的基础上提出,一个远离平衡的开放体系,当外界条件达到某一阈值时,量变可能引起质变,系统通过不断地与外界交换能量和分子,会自动出现一种自组织现象,组成系统的各子系统会形成一种互相协调的作用,从而可能从原来的无序状态变为一种时间、空间和功能的有序结构,这种非平衡状态下的新的有序结构就是耗散结构。耗散结构理论认为耗散结构的形成需要三个条件，一是系统必须是开放系统；二是系统必须是远离非平衡态；三是系统的不同元素之间存在着非线性的机制。

二、房地产行业结构与耗散结构特性

（一）房地产行业结构

房地产行业是一个复杂的开放系统，从流程来看可以分为房地产投资子系统、房地产开发子系统、房地产销售子系统和房地产服务子系统。从组成上来看，又可以分为经济子系统、要素子系统、文化子系统、人力资源子系统和信息子系统。而每个子系统又都包括若干个要素。可以看出每个子系统之间呈现出互相作用、互相依赖、互相影响、互相制约的非线性相关关系。

（二）房地产行业的耗散结构特性

1.开放性。据相关专家统计，房地产业涉及的上下游行业近60个，是名符其实的支柱型产业，房地产行业正是不断地与其它行业进行能量、信息、物质的交流才能维持与稳定这些外界因素与房地产业的融合，也决定了房地产行业的开放性。

2.非平衡态。房地产行业作为经济系统由于有物质流、信息流等的存在，随时随地存在远离平衡的因素，平衡只存在于瞬间，其常态是非均衡的。在计划经济时代，我国的房地产业由于行政全方位干预以及外部没有明显的复杂性的引致，房地产企业的竞争机制与内部激励机制所构成的负熵能系统动力机制还未真正形成，此时，房地产企业处于一种近平衡态。1998年房改后，通过引入市场竞争机制，政府放宽房地产市场的管制，启动了让房地产业熵减的能量，从而打破了原来的平衡态势，形成一种非平衡态。

3.非线性。房地产业演化是非线性的复杂的。从宏观角度来看，房地产经济系统明显与其它外部系统间存在线性机制。从微观角度看，从房改之后，房地产系统开始处于一种复杂的、开放的系统环境，系统内部各个子系统开始显示出结构质和功能质的差异性，由于构成房地产行业系统的各个子系统的差异性，导致了各个子系统之间的功能融合和互补关系，最终使得房地产显示出非线性特性。

三、房地产行业系统的演化分叉分析

房地产行业系统内诸多要素之间存在非线性相关效应。非线性效应一般具有两个特征，即突变和分叉，因此当房地产行业系统结构失稳时，可用分叉理论加以描述。图1中纵坐标P表示房地产行业系统的状态变量，横坐标λ是外界对系统的控制参量，表示外加约束对系统的影响程度，即系统偏离平衡态的程度，对于房地产行业系统的外部控制参量可以理解为显性参量与隐性参量的集合，如，土地供应量、GDP、生产要素的价格水平等属于显性控制参量，而科学技术贡献率、价值分布状况、两极分化程度等属于隐性控制参量，这些隐性控制变量在观测上有一定难度，需要高质量的统计工作来分析。这些控制参量不仅都影响系统，并且彼此也会影响，在这里我们将各种控制参量的集合为一个控制参量λ，每一个控制参数对应一种可能的控制参量λ的状态，与λ0对应的P0表示平衡态。随着λ值偏离λ0，P值也就偏离平衡态。

当λ＜λ₁时，影响系统的控制参数较小，系统内产生的微涨落，如房地产价格的正常波动，房地产行业人力资源的迁移，房地产原材料的正常涨幅等，无法打破原有房地产业系统的稳定性，这种微涨落不断地被稳定的系统结构吞并溶合并使其衰减，由于系统没有达到或超过临界点λ₁，系统会演变到近平衡的非平衡态（a）段，这是平衡态的廷伸，这一段为热力学分支。

当λ＞λ₁时，线段（a）的廷续（a₂）上各平衡态就会失稳，原有的系统就会崩溃、瓦解。系统的微涨落不仅不会被原来的结构所吸收和衰减，反而会在系统各要素非线性作用下不断地被放大，在A点发生非平衡相变，形成巨涨落，引起系统有序度的突变，系统由无序状态的热力学分支而跃变到稳定的分叉（a₁）和（a₃）上，此时系统发生演化分叉，新的分叉上的每一点可能对应着系统某种时空结构的有序状态。在临界分叉点，如果通过出台更加适合房地产发展的政策，加强银行贷款的调控，打击房地产投机活动，提升房地产行业人力资源水平，提高科技创新水平等各种措施，可以促使其正向演化，这些负熵流的引入有助于形成新的有序的稳定耗散结构（a₁）。但如果任由房地产行业不断地圈地投资，无节制地开发，无视房地产行业外部环境产生的一系列社会与经济问题。如房价的不断攀升，相关建材、土地、人力成本的上升，而另一方面，人民群众又面临巨大的买房需求矛盾。这些问题促使房地产行业负向演化，表示为（a₃）段。

推动房地产业系统结构演化的巨涨落往往要持续一段时间，在涨落力的作用下，新的有序结构形成（a₁）。随着控制参数λ的进一步变大，在达到λ₂后，系统出现第二个分叉，B点之后又是b₁,b₂,b₃三个分叉，房地产行业系统就会遵循这种无限序列的分叉图进行着演化，形成多种可能的有序结构。

四、房地产行业发展的低熵战略

由于房地产业回报丰厚，房地产开发商在其开发过程中大都采取一种高熵文化，即高资源损耗，高环境代价的一种快速增长的集约型发展战略，我国房地产行业要想改变原有的高熵发展战略到低熵战略，就要通过系统内变量和外部的扰动影响来实现，例如内部要尽快提高行业内部的信息化应用水平和管理水平、提升人力资源水平、加强资金的利用率水平、注重市场细分等，外部如政府的宏观调控、可持续发展的政策、新兴城市的发展、人口的迁移、环境的改善等，这些输入房地产行业的负熵流一旦进入系统，超过了房地产行业系统内的熵增，并使得系统失稳，那么就会使房地产业系统转型演化成为有序的状态，使我国房地产业走向规范运作、健康的、低资源消耗的低熵发展之路。

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（作者单位：山西财经大学管理科学与工程学院 山西太原 030006）

（责编：小青）